Perugia, 9 ottobre 2006

                                                           Circolare 12/2006

Continuiamo l’illustrazione, iniziata con la circolare di settembre 2006, delle novità introdotte dal D.L. n. 223/2006, di particolare interesse per il settore immobiliare.

A)    Agevolazioni in materia di ristrutturazioni edilizie

Significative sono le modifiche introdotte dal Decreto Bersani alla disciplina delle agevolazioni in materia di ristrutturazioni edilizie:

1. Indicazione in fattura del costo della manodopera: viene disposta una nuova ipotesi di decadenza dalle agevolazioni fiscali (c.d. 36% - 41%) per gli interventi di ristrutturazione edilizia che si verifica qualora il costo della manodopera non sia separatamente evidenziato in fattura e si rende applicabile in relazione alla spese sostenute dal 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto.

2. Ritorna l’Iva al 10%: viene ripristinata, per le prestazioni fatturate dal 1° ottobre 2006,          (a prescindere dal fatto che i lavori siano stati realizzati nel periodo di vigenza dell’aliquota ordinaria) l'applicazione dell'aliquota Iva agevolata al 10% in riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo consistenti in:

q       interventi di manutenzione ordinaria: che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

q       interventi di manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Va comunque ricordato che alcuni tipi di interventi di recupero del patrimonio edilizio sono stabilmente assoggettati all'aliquota Iva del 10%. Si tratta, in particolare:

• dei lavori di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), del Dpr n. 380/2001, se eseguiti su edifici di edilizia residenziale pubblica;
• dei lavori di ristrutturazione edilizia, di restauro e risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del Dpr n. 380/2001, se eseguiti in dipendenza di un contratto di appalto;
• degli interventi di ristrutturazione urbanistica, rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e), del Dpr n. 380/2001;
• della cessione dei beni, escluse le materie prime e semilavorate, e delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto rese per il compimento dei lavori di cui ai punti precedenti.

3. La detrazione Irpef passa dal 41% al 36%: coerentemente con l’intervento ai fini Iva, sempre a decorrere dal 1° ottobre (e fino al 31 dicembre 2006), la quota di detrazione dall’Irpef viene ridotta dal 41 al 36%. Le disposizioni (riguardanti, rispettivamente, la riduzione della misura dell’aliquota Iva al 10% e l’abbattimento della misura della detrazione dall’Irpef al 36%) sono strettamente correlate, pertanto la detrazione dall’Irpef nella misura del 41% può essere fruita solo ed esclusivamente in corrispondenza di lavori fatturati con l’aliquota del 20%. Coerentemente, per i lavori fatturati con l’aliquota del 10% dovrà essere applicata la detrazione dall’Irpef nella misura del 36%.

4. Limite di 48.000 euro fissato per abitazione: a decorrere dal 1° ottobre 2006, il limite di spesa viene fissato in 48.000 euro per ogni singola abitazione, a decorrere dal 1° ottobre 2006. Con una specifica disposizione viene così superato l’orientamento espresso con la circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998 con la quale era stato chiarito che il limite di spesa su cui applicare la percentuale di detrazione andava riferito alla persona fisica e alla singola unità immobiliare oggetto di interventi di recupero.

Con la modifica introdotta, il limite sul quale calcolare la detrazione Irpef è ora fissato espressamente nella sua misura massima e complessiva in relazione all'immobile e va suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione.

B) Accertamento di valore nelle cessioni di immobili

Vengono notevolmente ampliati i poteri di rettifica esercitabili dall’ufficio in relazione alle dichiarazioni presentate ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e delle imposte sui redditi. In particolare, relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze, l’ufficio ha ora la possibilità di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva quando il corrispettivo della cessione medesima sia dichiarato in misura inferiore al “valore normale” del bene. Per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi.

La dichiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore normale” del bene integra la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione.

Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il “valore normale” da assumere quale parametro di riferimento ai fini della eventuale rettifica della dichiarazione non può comunque essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.  Dovrà pertanto essere abbandonata la prassi di stipulare contratti di mutuo di importo superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile.

A seguito delle modifiche introdotte è stata abrogata la disposizione che escludeva la rettifica ai fini Iva del corrispettivo delle cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C, qualora lo stesso fosse stato indicato nell’atto in misura non inferiore al valore catastale.

Anche ai fini delle imposte sui redditi gli uffici finanziari possono rettificare direttamente il reddito d’impresa tenendo conto del “valore normale” dei beni immobili ceduti quando questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare l’incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili.

Analogamente, è stata introdotta la possibilità di operare la rettifica sulla base del valore normale anche ai fini dell’imposta di registro. Nelle cessioni di immobili e relative pertinenze non sarà più sufficiente pertanto dichiarare il valore catastale per essere al riparo dall’accertamento di valore.

Per difendersi dall’accertamento di valore può essere utile registrare il contratto preliminare di compravendita così da provare che il prezzo dichiarato nel rogito non è inferiore a quello realmente pattuito oppure far redigere una perizia da un tecnico indipendente che attesti la congruità del valore dichiarato.

Per quanto concerne la decorrenza delle novità illustrate, in mancanza di una espressa indicazione normativa, è ragionevole ritenere che ne saranno interessate le compravendite effettuate dall’entrata in vigore del decreto, cioè dal 4 luglio 2006, nel rispetto dello Statuto del contribuente e della consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui i rapporti tra amministrazione finanziaria e contribuente sono improntati alla buona fede e dunque alla tutela dell’affidamento dei contribuenti che hanno confidato nelle regole esistenti alla stipula dell’atto e quindi nell’efficacia preclusiva del valore automatico dichiarato.

L’unica deroga rimane quella introdotta dalla finanziaria per il 2006 in base alla quale nelle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che intervengano fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la parte acquirente può richiedere, con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto, che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale dell’immobile (che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di rivalutazione), indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto medesimo.

Tale disciplina costituisce una deroga ai principi generali dell’imposta di registro secondo cui per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali la base imponibile è costituita dal valore del bene.

Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto l’effettivo corrispettivo pattuito per la cessione, fermo restando che la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale avviene sulla base del valore catastale. Tale criterio “agevolato” di determinazione della base imponibile, tuttavia, viene meno nell’ipotesi in cui le parti occultino, anche in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e lo dichiarino nell’atto in misura inferiore.

In tal caso, le parti dovranno corrispondere le imposte calcolate sull'intero corrispettivo effettivamente pattuito, con applicazione della sanzione amministrativa dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato. Viene inoltre disposta una ulteriore riduzione degli onorari notarili richiesti per la stipula dei predetti atti dal 20 al 30%.

All’atto della cessione dell’immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad Iva, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:

q     le modalità di pagamento;

q     l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;

q     le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l’indicazione della partita Iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare. Si ricorda che, a partire dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’imposta lorda il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo, comunque, non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Se tale dichiarazione viene omessa o resa in modo mendace o incompleto i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore, oltre all’applicazione di una sanzione amministrativa da euro 500 a 10.000. Le disposizioni illustrate trovano applicazione per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate a decorrere dal 4 luglio 2006.

C) Imposizione sostitutiva su cessioni di fabbricati e terreni

Sempre in tema di dichiarazioni da rilasciare nell’atto di compravendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, nonché di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ricordiamo il regime di imposizione sostitutiva introdotto con la finanziaria dello scorso anno. In particolare, il cedente – soggetto privato – può richiedere al notaio l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito sulle plusvalenze realizzate; imposta sostitutiva la cui aliquota, originariamente fissata al 12,5%, è stata elevata – dal 3 ottobre 2006 – al 20% con il d.l. 3 ottobre 2006, n. 262.

D) Definizione di area fabbricabile

Viene chiarita la portata della locuzione “area fabbricabile” da assumere ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, dell’imposta di registro, delle imposte sui redditi e dell’imposta comunale sugli immobili. In particolare, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con circolare n. 28/E del 4 agosto 2006 la nuova norma contiene disposizioni di natura interpretativa ed in quanto tale comporta effetti retroattivi con conseguenti ripercussioni sul contenzioso in corso. Tale interpretazione appare tuttavia in contrasto con lo Statuto del Contribuente secondo cui l’adozione di norme interpretative in materia tributaria può essere disposta solo in casi eccezionali e con legge ordinaria, qualificando come tali le disposizioni di interpretazione autentica. Ad ogni modo, l’obiettiva incertezza sulla esatta individuazione delle aree edificabili, alimentata da contrastanti pronunce giurisprudenziali, eviterà l’irrogazione di sanzioni a carico dei contribuenti.