Perugia, 6 novembre 2006

                                                           Circolare 13/2006

Terminiamo l’illustrazione, iniziata con la circolare di settembre 2006, delle novità introdotte dal D.L. n. 223/2006, per il settore immobiliare.

A) Ritenute e contributi dovuti da appaltatori e subappaltatori

Con il dichiarato intento di incrementare il livello di adempimento degli obblighi fiscali, previdenziali e assicurativi cui sono tenute le imprese che operano in qualità di appaltatori e subappaltatori, nonché di migliorare le garanzie per gli enti impositori e previdenziali di riscuotere i propri crediti, è stata introdotta la responsabilità solidale degli appaltatori per l’effettuazione ed il versamento delle ritenute fiscali e dei contributi previdenziali ed assicurativi obbligatori dovuti dai subappaltatori per i propri dipendenti.

Questa responsabilità solidale si aggiunge a quella, già in vigore, dell’appaltante tenuto, entro il limite di un anno dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retribuitivi e i contributi previdenziali dovuti dall’appaltatore. Con la Circolare n. 28/E del 4 agosto 2006, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il limite di un anno deve intendersi esteso anche alla responsabilità solidale per l’effettuazione e il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente.

La responsabilità solidale in esame non può comunque eccedere l’ammontare del corrispettivo dovuto dall’appaltatore al subappaltatore. Essa viene meno ove l’appaltatore verifichi, tramite l’acquisizione della necessaria documentazione, l’effettuazione ed il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente ed il versamento dei contributi previdenziali e dei contributi assicurativi obbligatori per gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali a cui è tenuto il subappaltatore in relazione alle prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati. Fino a quando il subappaltatore non esibisce all’appaltatore la predetta documentazione, quest’ultimo avrà facoltà di sospendere la corresponsione dei corrispettivi dovuti al subappaltatore.

È inoltre previsto che il committente paghi il corrispettivo dovuto all’appaltatore dopo aver verificato, tramite l’acquisizione della relativa documentazione, l’esatto adempimento degli obblighi a cui è tenuto il subappaltatore in relazione alle prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati. L’inosservanza del nuovo obbligo è punita con la sanzione amministrativa da euro 5.000 a euro 200.000, qualora i predetti adempimenti non sono stati correttamente eseguiti dall’appaltatore o da eventuali subappaltatori.

La norma si applica ai soggetti Iva che stipulano contratti di appalto o subappalto di opere, forniture e servizi, mentre non riguarda i committenti che non esercitano attività commerciale.

B)    Indeducibilità dell’ammortamento dei terreni

Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Con il maxiemendamento al D.L. n. 262/2006 (collegato alla Finanziaria 2007) in corso di approvazione, viene l’obbligo di effettuare una apposita perizia di stima del valore delle aree, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili. Risulta conseguentemente ripristinata la disposizione originaria secondo cui il costo delle aree è quantificato in misura pari al maggiore importo tra quello esposto in bilancio e quello corrispondente al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% del costo complessivo. Non è imposto il valore minimo che deriva dall’applicazione delle percentuali forfetarie per le aree autonomamente acquistate che potranno pertanto essere assunte al prezzo di acquisto.

Per gli immobili acquisiti in periodi di imposta precedenti a quello in corso alla data del 4 luglio 2006 occorre fare riferimento al valore delle aree esposto nell’ultimo bilancio approvato assumendo il costo complessivo del fabbricato al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate; il residuo valore ammortizzabile dei predetti fabbricati sarà pari alla quota di costo allo stesso riferibile, al netto delle quote di ammortamento dedotte nei periodi di imposta precedenti e calcolate sul costo complessivo. Da ciò consegue che tutti gli ammortamenti effettuati vanno riferite esclusivamente al fabbricato.

Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della disposizione i fabbricati strumentali per destinazione e per natura. Ne sono esclusi gli impianti e i macchinari ancorché infissi al suolo.

Con il D.L. n. 262/2006 (collegato alla Finanziaria 2007) è stato precisato che l’indeducibilità dei costi delle aree si applica anche ai fabbricati strumentali acquisiti mediante contratti di locazione finanziaria con riferimento alla quota capitale del canone.

Resta da chiarire se il nuovo criterio di determinazione del valore dell’area debba applicarsi anche ai casi in cui non si sia in presenza di un immobile cielo-terra ma di un immobile compreso in un palazzo.

Tale novità si applica a decorrere dal 2006, anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti ed impone il ricalcalo del secondo acconto Ires da versare entro il prossimo 30 novembre 2006, se determinato con il metodo storico. Restano esclusi dal ricalcalo i fabbricati strumentali acquisiti in leasing.

In deroga allo Statuto dei diritti del contribuente, viene stabilito che nella determinazione dell’ammontare dell’acconto dovuto dai soggetti all’imposta sul reddito delle società (con esclusione di persone fisiche e società di persone anche se esercenti attività di impresa), per il periodo d’imposta 2006, si assume quale imposta del periodo precedente quella rideterminata in base alle novità contenute nel D.L. n. 223/2006; eventuali conguagli sono versati insieme alla seconda o unica rata dell’acconto. Questa regola vale non solo per la determinazione dell’acconto ai fini dell’imposta sul reddito delle società (IRES) ma anche ai fini dell’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).

C)    Abolizione dell’aliquota agevolata per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati

Viene abrogata, con effetto dal 4 luglio 2006, l’aliquota agevolata dell’1% ai fini dell’imposta di registro e la misura fissa ai fini delle imposte ipotecarie e catastali che risultavano applicabili ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenisse entro 5 anni dal trasferimento, anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico.

I trasferimenti oggetto della abrogata agevolazione sconteranno pertanto l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’8%, e l’ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura del 2% e dell’1%. Ciò crea inevitabili disparità di trattamento tra i costruttori che acquistano il terreno edificabile da un soggetto Iva (per cui l’Iva risulta una partita neutrale) e quelli che invece l’acquistano da un privato che tenderanno a ribaltare il costo sul prodotto finito e quindi sul consumatore finale.

La portata abrogativa della norma tuttavia non è assoluta, dato che l’agevolazione resta in vigore per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione. Il concetto di edilizia residenziale pubblica convenzionata comprende tutti quegli interventi edilizi finalizzati alla costruzione di case da collocare a fasce protette di acquirenti in proprietà o in locazione, a fronte del pagamento di un prezzo o di un canone inferiore a quello di mercato, sulla base di una convenzione tra il Comune ed il costruttore (solitamente una cooperativa di abitazione).

D) Plusvalenze derivanti da cessioni di immobili oggetto di donazioni

Prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 223/2006 l’eventuale plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e valore del bene acquisito) realizzata in occasione della vendita di immobili acquisiti per donazione, non era imponibile. Era pertanto diffusa la prassi di donare ad un terzo un immobile che non aveva ancora maturato i cinque anni dall’acquisto (o costruzione), al fine di evitare che la rivendita fatta dal terzo determinasse l’insorgenza di plusvalenza imponibile.

Con l’intento di evitare eventuali manovre elusive, viene uniformato il trattamento fiscale previsto nel caso di cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso a quello stabilito nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione. Pertanto, è stabilito che, a partire dal 4 luglio 2006, risulta soggetta a tassazione la plusvalenza conseguita a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per donazione a condizione che non siano decorsi 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile da parte del donante alla data della cessione.

E) Società non operative

Sono state introdotte rilevanti modifiche, con effetto dal 2006, al regime delle cosiddette “società di comodo” al fine di renderne più onerosa la gestione. Le società che possiedono immobili sono sicuramente le più penalizzate dalle novità introdotte, che si possono così riassumere:

q       innalzamento delle percentuali utilizzate per stabilire se una società possa rientrare nel novero delle società non operative;

q       innalzamento delle percentuali utilizzate per stabilire l’entità del reddito minimo che deve essere obbligatoriamente dichiarato. Le società immobiliari di gestione, in particolare, devono dichiarare un volume di ricavi almeno pari al 6% (non più al 4%) del valore delle immobilizzazioni costituite da beni immobili; sulla base dei dati forniti dall’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio, trattasi di una percentuale di redditività difficile da raggiungere in molteplici situazioni, che pur non hanno carattere straordinario, specialmente nel settore abitativo;

q       impossibilità di chiedere a rimborso, di cedere o di utilizzare in compensazione, l’Iva a credito risultante dalla dichiarazione presentata ai fini dell’imposta sul valore aggiunto. Lo stesso credito, inoltre, in assenza, per tre periodi di imposta consecutivi, di operazioni attive rilevanti ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, non potrà più essere “riportato in avanti”, dalla società o ente non operativo, a scomputo dell’Iva a debito, relativa ai periodi d’imposta successivi.  Tale ultima previsione sembra tuttavia in contrasto con la sesta direttiva Cee che impone agli stati membri di ammettere, alternativamente, il rimborso o il riporto in avanti delle eccedenze a credito di Iva;

q       possibilità di chiedere, al direttore regionale dell’Agenzia delle entrate, la disapplicazione delle norme antielusive in commento qualora il contribuente evidenzi situazioni straordinarie che di fatto hanno reso impossibile il conseguimento dei parametri e degli obiettivi previsti dalle medesime disposizioni. Al riguardo, si riconduce in tale ambito anche la causa di esclusione collegata all’esistenza di un periodo di “non normale svolgimento dell’attività”. Tra i casi di non normale svolgimento dell’attività rientra il periodo da cui decorre la messa in liquidazione ordinaria o l’inizio delle procedure di liquidazione coatta amministrativa o fallimento, nonché periodi successivi al primo periodo di imposta qualora la società non abbia ancora avviato l’attività produttiva prevista dall’oggetto sociale (es. per mancanza della licenza per lo svolgimento dell’attività esclusiva, a condizione che la stessa sia stata tempestivamente richiesta).