Perugia, 7 febbraio 2007

                                                           Circolare 2/2007

La Finanziaria 2007 interviene nuovamente in tema di fiscalità immobiliare. Illustriamo di seguito le principali novità.

1.       Rogiti sempre più ricchi di informazioni

A seguito delle novità introdotte dal Decreto Bersani, all’atto della cessione di un immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad Iva, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:

q     le modalità di pagamento;

q     l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;

q     le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l’indicazione della partita Iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare. Se tale dichiarazione viene omessa o resa in modo mendace o incompleto i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore, oltre all’applicazione di una sanzione amministrativa da euro 500 a 10.000.

La Finanziaria 2007 interviene a modificare le novità della scorsa estate disponendo che:

q     dalla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà deve risultare se il mediatore è persona fisica ovvero l’attività di mediazione è stata svolta da una società. In questa ultima ipotesi, vanno indicati i dati del legale rappresentante della società ovvero quelli del mediatore che ha operato per conto della società medesima;

q     il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affare in mediazione immobiliare;

q     una specifica previsione è posta in relazione all’obbligo posto a carico del notaio, laddove questi rilevi l’assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione. In questo caso, deve procedere ad effettuare una segnalazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di competenza;

q     la ricostruzione delle modalità di pagamento del corrispettivo deve limitarsi agli esborsi effettuati dal 4 luglio 2006, trascurando invece quelli posti in essere in data precedente.

2.      Le nuove previsioni a carico degli agenti immobiliari

La Finanziaria 2007 pone a carico degli agenti e mediatori immobiliari tutta una serie di nuovi adempimenti, che vanno dall’obbligo di registrazione dei contratti preliminari sino alla introduzione di una specifica responsabilità solidale, a loro carico, in relazione all’eventuale mancato o insufficiente pagamento dell’imposta a carico dei contraenti.

L’obbligo di registrazione del preliminare e la connessa responsabilità solidale del mediatore assume un peso differente a seconda degli specifici accordi intervenuti tra le parti:

q     se il preliminare contiene solo l’impegno alla futura compravendita, la registrazione avviene a tassa fissa e l’impegno, per le parti in causa, è limitato ad euro 168,00 oltre all’imposta di bollo sul contratto;

q     se nel preliminare, come solitamente avviene, è prevista una caparra confirmatoria, sul valore della stessa deve essere versato lo 0,50% a titolo di imposta di registro;

q     se nel preliminare, infine, è prevista l’erogazione di un acconto prezzo (non soggetto ad IVA), sull’importo deve essere assolta l’imposta di registro nella misura del 3% che verrà poi decurtata in sede di stipula del contratto definitivo (sempre se l’atto non è soggetto ad IVA).

3.      Risolto il problema del periodo transitorio nel passaggio dall’IVA al registro

La conversione in legge, con modifiche, del Decreto Bersani aveva generato notevoli perplessità per i contribuenti che nel periodo dal 4 luglio all’11 agosto 2006 avessero posto in essere operazioni di trasferimento di immobili, osservando delle disposizioni allora vigenti, ma che sono poi state completamente sostituite. La questione viene definitivamente risolta dalla Finanziaria 2007 che afferma quanto segue:

q     sono fatti salvi gli effetti prodotti dall’applicazione delle norme, oggetto di mancata conversione;

q     tuttavia il cedente o locatore può optare per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto in presenza dei presupposti ivi previsti. In caso di opzione, l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute sulla base delle nuove regole. Il cedente o locatore che intende esercitare l’opzione ne dà comunicazione nella dichiarazione annuale relativa all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’anno 2006.

Poiché generalmente le ipotesi interessano le transazioni di fabbricati strumentali, l’imposta di registro si rende dovuta nella misura fissa di 168 euro, mentre le ipocatastali nella misura del 4%.

Con riferimento ai profili applicativi della norma, in risposta ai quesiti formulati in occasione di Telefisco 2007, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il cedente, qualora voglia optare per l’imposizione, dovrà operare una variazione in aumento dell’imposta ai sensi dell’art. 26, comma 1, del D.P.R. n. 633/72. L’emissione della apposita fattura integrativa (nota di addebito) per l’Iva dovuta dal cessionario rappresenta il comportamento concludente che esprime l’esercizio dell’opzione. Il termine di presentazione della dichiarazione costituisce, pertanto, il termine ultimo entro cui esercitare l’opzione per l’imponibilità. Tuttavia, al fine di garantire la certezza dei rapporti giuridici sorti nel periodo di vigenza delle norme oggetto di mancata conversione, sarà opportuno che l’addebito dell’Iva alla controparte, da parte del cedente, avvenga tempestivamente.

Per quanto concerne il recupero della eventuale maggiore imposta di registro corrisposta e non più dovuta a seguito dell’opzione resa disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2007 viene stabilito che, per le cessioni, l’eventuale eccedenza dell’imposta di registro conseguente all’effettuazione dell’opzione:

q     è compensata con i maggiori importi dovuti ai fini delle imposte ipotecarie e catastali;

q     è richiesta a rimborso per gli importi che non trovano capienza in compensazione.

4.      Ampliati i casi di imponibilità IVA per l’edilizia popolare

Una ulteriore novità riguarda il regime IVA di locazioni e cessioni di particolari tipologie di fabbricati. In particolare, viene stabilito quanto segue:

q     locazioni: sono soggette ad IVA quelle di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno realizzato sugli stessi interventi di ripristino entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento e a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni;

q     cessioni: sono soggette ad IVA quelle poste in essere dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ripristino, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

5.      Registro ridotto sull’acquisto delle aree

Il Decreto Bersani, come noto, ha abrogato con effetto dal 4 luglio 2006, l’aliquota agevolata dell’1% ai fini dell’imposta di registro e la misura fissa ai fini delle imposte ipotecarie e catastali che risultavano applicabili ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenisse entro 5 anni dal trasferimento, anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico. Il predetto Decreto ha lasciato tuttavia in vigore l’agevolazione per i soli trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione.

La Finanziaria 2007 torna sulla materia prevedendo che le parole “edilizia residenziale convenzionata pubblica” siano sostituite con “edilizia residenziale convenzionata”. Pertanto, ciò che conta è l’oggetto della iniziativa immobiliare, mentre non assume più alcuna rilevanza il promotore della operazione che, dal 1° gennaio 2007, potrà essere tanto pubblico che privato.

6.      Ristrutturazioni casa

La Finanziaria 2007 proroga la detrazione Irpef del 36% sulle spese di ristrutturazione edilizia per tutto il 2007, così come l’aliquota Iva del 10% sui lavori edili, manutenzione ordinaria e straordinaria. Si ricorda che a decorrere dal 1° ottobre 2006, il limite di spesa viene fissato in 48.000 euro per ogni singola abitazione e va suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione. Si ricorda altresì che l’agevolazione spetta a condizione che il costo della manodopera sia separatamente evidenziato in fattura.

7.      Accertamento di valore degli immobili

A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Bersani è stata abrogata la disposizione che escludeva ai fini Iva, ai fini delle imposte sui redditi ed ai fini dell’imposta di registro, la rettifica del corrispettivo delle cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C, qualora lo stesso fosse stato indicato nell’atto in misura non inferiore al valore catastale. L’unica deroga rimane quella introdotta dalla finanziaria per il 2006 in base alla quale nelle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che intervengano fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la parte acquirente può richiedere, con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto, che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale dell’immobile (che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di rivalutazione), indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto medesimo.

Con la Finanziaria 2007 la possibilità di ricorrere alla valutazione automatica, ai soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene estesa anche ai trasferimenti di fabbricati abitativi posti in essere da imprese se l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione.

Dal 1° gennaio 2007 sono dunque soggette al principio del prezzo-valore tutte le compravendite di abitazioni in cui l’acquirente sia una persona fisica ed il venditore una persona fisica ovvero un soggetto diverso dalla persona fisica che non agisce in ambito IVA (società semplice, associazione o fondazione) ovvero un soggetto IVA che effettua una cessione in regime IVA esente quindi con l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.

Viene inoltre stabilito che il direttore dell’Agenzia delle Entrate individui periodicamente i criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati.

8.      Il condominio diviene sostituto negli appalti

A partire dal 1° gennaio 2007 il condominio, quale sostituto di imposta, dovrà operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa. La medesima ritenuta è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi.

È evidente come la novità in commento comporti enormi complicazioni dal punto di vista operativo. Infatti, anche prestazioni di importi modesti renderanno necessari i seguenti gli obblighi:

q       effettuazione della ritenuta;

q       versamento con modello F24 della stessa;

q       certificazione dei compensi e delle ritenute;

q       compilazione del modello 770 semplificato.